Ипотека.  Защита прав заемщика

На вопросы читателей отвечает Владимир Шапиро, адвокат адвокатской палаты Краснодарского края, профессор, действительный член международной академии информатизации

– Владимир Александрович, наши читатели обращаются к нам с просьбой рассказать подробнее об ипотеке. Какие «ипотечные» риски возможны?
– Сегодня каждая пятая сделка по приобретению жилья в России совершается с помощью ипотеки. На фоне роста цен на жилье в большинстве российских городов ипотека становится для среднего класса единственным способом приобрести жилую площадь.
Ипотека – это вид кредита, обязательным условием которого является передача недвижимости в залог. Таким образом банк или другая финансовая организация «страхуют» себя от невыполнения обязательств заемщиком. И в случае невозвращения кредита вправе продать заложенное по ипотеке имущество, а сами деньги использует для погашения кредита.

– Расскажите, пожалуйста, о рисках в ипотеке.
– Чтобы сделать ипотечный кредит безопасным, нужно знать определенные правила и предусмотреть форс-мажорные обстоятельства. Наибольший риск, сопутствующий ипотечному кредитованию, заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, потопа, взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности.
Возможно заемщик рискует остаться без жилья, но с большим долгом перед банком. Чтобы подобных ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если заложенное жилье необратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит.

– Каким образом можно защитить права заемщиков?
– Грубость и некорректность в истребовании долга – одна из типичных потенциальных проблем во взаимоотношениях с банком. В случае просрочки банк вправе напоминать вам о долге – позвонить, отправить официальное письмо с требованием погасить задолженность или прислать специального сотрудника – коллектора. При этом надо помнить, что банк не имеет права допустить утечки персональной информации о вас или информации о вашем кредите. Во взаимоотношениях с банком могут возникнуть и другие конфликтные ситуации. Надо помнить, что ваши права защищают: закон «О защите прав потребителей», Гражданский кодекс Российской Федерации и ряд других нормативных документов.

– Эпоха «дикого капитализма» на российском рынке подходит к концу. В случае конфликта с кредитором заемщик сегодня не одинок, и ему есть куда обратиться.
1. Если это хамство со стороны банкиров, то необходимо начать с жалобной книги. Иногда вместо нее используется специальный бланк для претензий. В тех банках, где строго следят за качеством обслуживания, такой записи достаточно, чтобы виновного наказали.
2. Жалобную книгу могут выдать, а могут и заявить, что никакой такой книги у них нет, жалуйтесь куда хотите. Тогда следующим шагом будет обращение к руководству банка или его филиала. С этого шага нужно начинать и в том случае, когда банк нарушил какие-либо условия кредитного договора.
3. Если вы не нашли понимания у руководства этого филиала банка, то жалуйтесь в головной офис банка, запишитесь на прием к руководству, отправьте письмо с подробным описанием проблемы.
4. Если вы после этого так и не встретили понимания у работника банка, остается последнее средство – возможность пожаловаться в Центральный банк РФ или его региональное подразделение.
5. Со своей жалобой можно обратиться в Законодательное собрание края, на неправомерные действия коллекторов – пожаловаться в Ассоциацию по развитию коллекторского бизнеса (АРКБ). Все чаще клиенты обращаются с исками в адрес банков, начисливших им штрафные санкции, выходящие за пределы здравого смысла. И, что характерно, судьи склонны держать сторону заемщика. Также есть вариант обратиться в Роспотребнадзор, который за последние годы постоянно проводит проверки банков на предмет соблюдения прав заемщика. Для этого необходимо написать заявление с требованием провести проверку банка, и он же (Роспотребнадзор) должен оспаривать в суде нарушение прав потребителей.

– Как поступить, если заемщик вдруг оказался в затруднительном положении, например, потерял работу и не может в обычном режиме выплачивать ипотечный кредит?
– В такой ситуации надо помнить, что практически ни один банк не заинтересован в том, чтобы взыскать с вас долг, изъяв залог, т.е вашу квартиру или другую недвижимость.
Изъятие залога – дело хлопотное, продажа его – еще более проблематична. А зависшее на балансе банка жилье портит показатели его работы. Так что банку, как правило, выгоднее договориться с заемщиком о реструктуризации долга.
Исходя из практики, банкиры обычно ценят открытость клиента и его готовность пойти навстречу. Это во многом избавляет кредитора от хлопот с обращением в суд, переводом недвижимости на свой баланс и возни с торгами. Расставаясь полюбовно, банк предложит такому клиенту вернуться, если его финансовое положение поправится, и получить ипотечный кредит снова.
без секрета всему свету
comments powered by HyperComments